Công văn số :8833/CT-TT&HT ;Ngày phát hành :06/06/2016
V/v hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng hợp đồng – Công Ty Cổ Phần Đất Việt
Kính gửi: Công Ty Cổ Phần Đất Việt.

Cục Thuế tỉnh Bình Dương có nhận công văn số 21/2016/VLCorp ngày 19/05/2016 của Công ty hỏi về việc hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

Qua nội dung công văn nói trên, Cục Thuế có ý kiến như sau:

Khai thuế, nộp thuế đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (BĐS):

1/ Trách mhiệm của công ty :

-Tại khoản 4, Điều 11 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, có nêu:

“ Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).”

- Tại tiết a3, điểm 3, Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính có quy định về khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS:

“ Cơ quan quản lý bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản khi đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế.”

2/ Đối với nghĩa vụ của cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng BĐS:

- Tại tiết a1, điểm 3, Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính có quy định về nguyên tắc khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS:

“ Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.”

Như vậy, cá nhân phải thực hiện khai thuế TNCN khi có phát sinh chuyển nhượng BĐS, Cụ thể hồ sơ khai thuế gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp uỷ quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng uỷ quyền bất động sản.

- Về cách tính thuế : Tại điểm 4, Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính có quy định về cách tính thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân        phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

Theo quy định nêu trên, trường hợp trong thời gian thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa công ty với khách hàng, nếu khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng này cho người thứ ba thì công ty yêu cầu cá nhân có phát sinh chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện khai thuế TNCN theo hướng dẫn nêu trên.

Trường hợp miễn thuế TNCN từ hợp đồng chuyển nhượng BĐS:

Căn cứ tại Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 25/08/2013 của Bộ Tài chính có quy định các khoản thu nhập được miễn thuế, có nêu:

“ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luậtvề kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Cụ thể hồ sơ miễn thuế được quy định tại tiết b2, điểm 2, Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính như sau:

“- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Giấy khai sinh.

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội.

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống.

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.”

Trên đây là ý kiến trả lời của Cục Thuế Bình Dương cho công ty biết để thực hiện./.

Nơi nhận:                                                                               KT.CỤC TRƯỞNG   

  - Như trên                                                                            PHÓ CỤC TRƯỞNG

- Lãnh đạo cục (Email b/c); 

  - P. KT1,KT2, KT3(Email);

- P.TT & HT;

  - Lưu HCQT-TV-AC.                                                          Đã ký : Nguyễn Minh Tâm